租客未经房东同意擅自转租，新京报是新京报否要承担违约责任？

原告刘先生已经明确告知被告张先生不得将房屋进行转租，但被告张先生仍将房屋进行转租，新京报任你博开户【Aurl:www.8233066.com】送888元其行为已构成根本违约，新京报理应承担相应的新京报法律后果。

房东一纸诉状表示租客违反合同约定擅自转租 ，新京报租客却拿出一份上有房东妻子签字的新京报“同意转租协议书” 。一场“罗生门”如何收尾？新京报记者了解到，新京报近日，新京报上海市宝山区人民法院（以下简称上海宝山法院）审结了一起涉转租的新京报房屋租赁合同纠纷案，依法认定“同意转租协议书”上的新京报签字为他人所签 ，判决转租行为构成违约 ，新京报租客需承担责任
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租客擅自转租 ，法院判决解除合同并没收租赁保证金

2021年7月 ，新京报房东刘先生与租客张先生签订房屋租赁合同
，约定刘先生将房屋出租给张先生 。合同约定，未经刘先生同意张先生不得擅自转租。此外，双方的微信聊天记录中，刘先生也曾明确告知张先生不得将房屋进行转租
。

但在合同履行过程中，张先生未经房东刘先生同意，中途将房屋两次转租给他人 ，做起了“二房东” 。房东刘先生知晓后
，通知对方解除双方之间的房屋租赁合同。张先生认为，转租是刘先生夫妇认可的，拒绝解除房屋租赁合同。双方发生争执后  ，房东刘先生将张先生诉至上海宝山法院 ，要求解除合同并追究张先生的违约责任。

庭审中
，被告张先生辩称，其转租是经过刘先生夫妇同意的，并提供了一份“同意转租协议书” 。该协议书上，有刘先生妻子唐女士的签字。

面对这份自己从来没见过却有自己妻子签名的协议书 ，刘先生对该份证据的真实性提出质疑 ，并主动申请进行笔迹鉴定。经法院委托的司法鉴定机构鉴定 ，证实签字并非刘先生妻子唐女士所写 。

上海宝山法院审理后认为
 ，原 、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效 ，双方均应按照诚实信用的原则全面履行合同。结合双方提交的证据材料，原告刘先生已经明确告知被告张先生不得将房屋进行转租 ，但被告张先生仍将房屋进行转租 ，其行为已构成根本违约 ，理应承担相应的法律后果 。原告刘先生据此要求解除合同并主张没收租赁保证金 ，于法有据 。

综上 ，上海宝山法院依法判决支持了原告刘先生的诉讼请求。判决后 ，被告张先生不服提起上诉，二审驳回上诉，维持原判 。

法官 
：如果确要转租 ，应注意转租期限不能超过剩余租赁期限

法官解析 ，在转租的情形下 ，房东可能会丧失对租赁物的控制，租客未经房东同意转租，房东享有解除合同的权利 。因此，租客合规转租的前提条件即为经过房东同意 。

同意可以是事前同意，比如租赁合同中明文约定可以转租，也可以是事后追认 。若合同未对转租作出明确约定，租客可以在实施转租前获取房东的同意，或是在转租后取得房东的追认。另外，房东的默示同意也可视为追认 ，即房东知道或者应当知道租客转租，但是在6个月内未提出异议的，也视为房东同意转租。

本案中 ，双方的租赁合同中明确约定限制转租事宜 ，但租客张先生未经房东刘先生夫妇同意
，将房屋进行转租 ，违反了合同约定及法律规定 。刘先生在知悉转租行为后，在法律规定的期限内向张先生发出通知 ，明确表示不同意转租并要求解除合同，符合法律的规定。

对于房东来说，可以在租赁合同中明确约定转租事宜  。若房东一方同意转租的 ，应当关注转租行为 ，做好监管工作 ，比如定期审查租赁房屋的状况、审查转租合同约定事项是否与租赁合同约定有冲突
、审查转租期限是否超过租赁期限等 。在房东知道租客转租后 ，有6个月的异议期
，房东如若不同意转租，应及时提出异议
 。

对于租客来说，在签订租房合同时 ，应当注意审查房东是否为房屋实际所有权人 。如果签合同的房东并非房屋所有权人，应当了解产权人对转租行为是否知情 ，是否需要取得产权人的书面同意等，还需确定转租合同的租赁期限是否在原租赁合同的终止日期前，尽可能了解原租赁合同中的相关约定
，避免承担风险。

另外 ，即使房东同意转租，作为“二房东”的租客在转租时需要注意转租期限不能超过剩余租赁期限 ，虽然转租合同有效 ，但超出部分对房东不具有法律约束力，房东有权要求收回房屋
。“二房东”可能亦要承担转租合同无法履行的违约责任 。

新京报记者 俞金旻 郭懿萌 通讯员 胡明冬 编辑 杨海 校对 刘军